Avocat baux d'habitation Paris

Le droit immobilier, pour nombre de personnes, évoque, tout d’abord, les baux d’habitation, à savoir les contrats qui lient une personne souhaitant se loger, et une personne qui dispose un local pour se faire, et le met à la disposition de la première, moyennant rémunération.

Schématiquement, l’on peut distinguer trois grands types de baux : les baux d’habitation, les baux professionnels et mixtes (habitation et exercice d’une profession), et les baux commerciaux.

Chacun de ces baux présente des spécificités que le cabinet de Me BOUTTIER est en mesure d’appréhender, et se trouve à votre disposition pour vous épauler dans la rédaction et l’appréhension de ces baux, ainsi que le contentieux qui peut en découler.

Cette page ne concerne, cependant, que les baux d’habitation, donc les contrats de louage d’un toit.

I. Plusieurs types de baux d’habitation

Pour résumer, l’on peut regrouper trois types de dispositions légales qui s’appliquent aux baux d’habitation.

Tout d’abord, le droit commun, issu du droit civil, régit notamment les baux visant les appartements meublés, et les baux saisonniers.

La loi du 1er septembre 1948, quant à elle, crainte irrévérencieuse des bailleurs, a vocation, à terme, à ne plus s’appliquer, mais, selon une récente étude, encore près de 150.000 logements français sont soumis à son statut.

Fort protectrice des locataires, elle recèle de nombreuses spécificités qu’il convient d’appréhender et de maîtriser.

Les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, mais aussi de la Sécurité Sociale, concurremment avec la loi de 1989, régissent, quant à elles, les locations sous le régime des HLM (Habitation à Loyer Modéré).

Enfin, la loi du 6 juillet 1989, quant à elle, s’applique de façon uniforme aux locaux d’habitation ou mixtes et professionnels (en dehors de tout local loué en raison d’une fonction).

II. La conclusion, la vie et la fin des baux d’habitation

Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien mais vous ne savez pas exactement quels sont vos droits, ni à quelles obligations vous êtes soumis en tant que bailleur.

Vous êtes locataire, et vous souhaiteriez vous informer sur les règles qui régissent l’occupation du lieu de vie que vous louez.

Il convient, dès lors, de vous adresser à un professionnel.

La conclusion d’un bail d’habitation, que l’on choisisse d’utiliser un pré-imprimé ou de faire rédiger son contrat par un spécialiste, comporte un certain nombre de points sur lesquels il vaut mieux ne pas se méprendre.

L’état des lieux décrit l’état du bien (appartement ou maison) au moment où il est donné à la location.

Il servira d’étoile du Berger lorsqu’il s’agira de savoir si le dépôt de garantie reviendra aux mains de son déposant, ou s’il sera éventuellement amputé d’une partie, pour couvrir certaines réparations à la charge de ce dernier.

Il permettra aussi de s’assurer qu’il s’agit bien d’un appartement meublé, et non d’un appartement loué en tant que meublé, mais en réalité loué sans les éléments nécessaires à la vie courante.

L’acte de cautionnement, lorsqu’il est établi, est particulièrement important, et sa rédaction doit être minutieuse, afin qu’il puisse, in fine, vous apporter la garantie financière que tout bailleur en attend (sous réserve de ne pas bénéficier d’une garantie contre les loyers impayés, ce qui exclut, en droit, la possibilité d’obtenir une caution solidaire).

En cours de contrat, le locataire doit notamment jouir du bien en bon père de famille, et le bailleur doit, en particulier, lui garantir une jouissance paisible.

De nombreuses situations peuvent advenir mettant en jeu ces deux questions cardinales.

Le locataire doit justifier, chaque année auprès de son bailleur, avoir souscrit une assurance habitation couvrant les dommages mobiliers qui pourraient être causés à l’appartement ou du fait du locataire.

Au titre de cette assurance, il est fréquent qu’une clause de « défense-recours » ou de « protection juridique » soit souscrite. Elle servira à faire prendre en charge par l’assureur une partie des frais de procédure, des honoraires d’avocat nécessaires en cas de litige.

Le bailleur, quant à lui, doit, si un montant forfaitaire provisionnel de charges est prévu mensuellement, effectuer une régularisation des charges, c’est-à-dire faire parvenir à son locataire, une fois l’an, les justificatifs des charges effectivement payées, et solliciter la régularisation s’il existe une dette résiduelle, ou opérer une compensation (ou rembourser au locataire) entre le crédit de charges existant (car le locataire aurait trop payé) et le prochain loyer.

Enfin, un jour, peut survenir l’échéance du bail.

Le bail peut être résilié à raison de plusieurs motifs.

L’échéance peut advenir par le biais d’un congé, donné selon les cas, par le bailleur (six mois au minimum avant la fin du bail), ou le locataire (à tout moment sous réserve de respecter un préavis de trois mois, un mois dans certains cas).

Le congé, signe du crépuscule de la relation contractuelle, est d’un formalisme important, en vue de protéger le locataire contre les errements de bailleurs peu regardant, mais surtout, car c’est avant tout ce but qui est visé, de permettre l’information complète du locataire sur le pourquoi, le comment, et évidemment le quand, il devra libérer les lieux.

Compte tenu de la pression locative actuelle, il est inutile de préciser que le contentieux du congé atteint des proportions importantes.

Le formalisme légal aidant, l’on retrouve fréquemment des plaideurs devant le Tribunal d'Instance qui pour contester le congé à eux délivrés, qui pour soutenir que l’irrégularité alléguée n’est qu’une argutie.

Le bail peut aussi être résilié aux torts du bailleur ou du locataire, pour non-respect des obligations contenues au bail par l’autre partie.

Défaut de paiement des loyers et charges, et défaut d’assurance sont des cas plus que classiques de résiliation du bail.

D’autres motifs peuvent survenir, par exemple le « motif légitime et sérieux », qui peut recouvrir nombre de situation diverses.

Ces situations donnent malheureusement très souvent lieu à un contentieux.

III. Le contentieux et le conseil en baux d’habitation

En effet, le fait de louer un bien est une source de revenus, mais aussi un pari sur l’avenir : quelle que soit l’image que l’on a de celui avec qui l’on contracte, cette image peut se modifier avec le temps.

C’est, souvent tard, que l’on s’aperçoit que l’on a commis des erreurs (attention à conserver une preuve que la caution solidaire a bien reçu un exemplaire du bail par exemple…) ou plus généralement, que ce que l’on croyait un long fleuve tranquille risque de s’avérer un océan houleux.

L’on peut s’apercevoir qu’aucune clause d’indexation du loyer n’a été prévue, il ne sera donc pas possible de faire varier le montant du loyer en fonction de quelque indice que ce soit.

De même, le locataire qui, le moment venu, se penche sur le montant de ses charges peut s’apercevoir qu’aucune régularisation n’a jamais eu lieu au cours de son bail. (attention, la prescription en matière de loyers et de charges est de cinq ans).

Ou encore, il est possible de s’apercevoir, en cours de bail, que le bien est dans un tel état qu’il ne répond plus aux normes minimales d’habitabilité prévues par la loi du 6 juillet 1989 en son article 6.

Dans toutes ces situations, vous aurez besoin des conseils d’un avocat.

Encore une fois, n’attendez pas, la réaction et l’appel à un professionnel sont souvent trop tardifs, et engendrent des coûts évitables, si l’on saisit la situation à temps.

Le Cabinet de Me BOUTTIER avocat en droit immobilier à Paris, est disponible pour vous conseiller tant lors de la rédaction du contrat de bail et de sa conclusion, qu’en cours de location, mais aussi, à son échéance, pour prévenir les contentieux naissants, et pour vous aider à vous défendre lorsque le contentieux est déjà noué.

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