Droit acquisition immobilière

L’achat d’un bien immobilier à Paris et en région parisienne n’est pas régi par les mêmes contraintes, ni les mêmes possibilités.

En effet, la densité urbaine de Paris est telle que la construction neuve est plus rare qu’en région parisienne, où les chantiers de construction peuvent parfois donner l’impression de pulluler.

Et plus l’on s’éloigne de la capitale, et plus les possibilités de faire construire pour soi augmentent.

Acquérir un bien, c’est acheter un immeuble déjà construit, et, bien souvent, le rénover pour l’adapter à ses goûts, acheter un immeuble en voie de l’être, ou encore faire construire par soi-même.

ACHETER UN BIEN DEJA CONSTRUIT ET RENOVER

Acheter un bien déjà construit peut révéler de nombreuses problématiques.

Pour pouvoir acquérir, souvent, il est nécessaire d’avoir recours à l’emprunt. C’est d’abord la question du financement de l’acquisition qui se posera.

Quel est le niveau d’endettement maximal en fonction de votre situation ? Comment financer son bien ? Si des travaux sont à prévoir, doit-on intégrer les travaux dans le montant du prêt ?

Ce prêt a vocation à être assumé, et, en cas de primo-accession à la propriété, à faire l’objet d’un remboursement anticipé au moment de la vente du bien pour en acquérir un autre, souvent de taille plus respectable, car (souvent) la famille s’agrandit, et les besoins s’étoffent.

C’est alors qu’il faut s’interroger sur les conditions de remboursement anticipé.

Mais il peut advenir, ce sont les accidents de la vie, que cette dernière nous place dans une situation d’impossibilité d’assumer la charge du prêt.

Se pose alors la question de l’assurance (obligatoire), souscrite avec le prêt. Que couvre-t-elle ? Dans quelles conditions peut-on la mettre en jeu ?

Enfin, le bien déjà construit, peut être construit depuis moins de dix ans, et si des désordres apparaissent, la responsabilité décennale des constructeurs peut éventuellement être mise en jeu.

Mais il peut aussi avoir besoin d’une rénovation plus ou moins lourde, selon les exigences de l’acquéreur, et l’état du bien.

C’est alors qu’il faut s’interroger sur les modalités de cette rénovation.

Quel type de rénovation ?

Légère, quelques pots de peinture et un peu d’enduit suffisant à faire le bonheur des nouveaux propriétaires.

Un peu plus poussée, car les fenêtres nécessitent d’être remplacées, l’électricité a besoin d’une révision, et le carrelage n’est plus de première fraîcheur.

Ou encore, rénovation lourde, car la disposition des pièces ne convient pas, et qu’il faut modifier, non seulement les cloisons, mais la distribution électrique des pièces, sans même évoquer la toiture à rénover en totalité.

Comment procéder ? Contracter avec une seule entreprise (dite générale) ou tenter d’économiser en faisant jouer la concurrence, et en contractant par corps d’état séparés ?

Les travaux nécessitent-ils l’intervention d’un architecte ? D’un contrôleur technique ?

Des obligations particulières, et notamment d’assurance, incombent-elles aux aspirants rénovateurs ?

Mais aussi des obligations déclaratives, lorsque, par exemple, l’on souhaite modifier la destination d’un immeuble.

Il en va de même lorsque l’on construit au sein d’une copropriété.

Ces situations peuvent vous conduire à vous interroger sur les possibilités qui sont les vôtres, et sur les problèmes qui peuvent se poser.

ACHETER UN BIEN A CONSTRUIRE

L’acquisition d’un bien qui n’est pas encore construit peut se faire, schématiquement, selon deux grandes voies : la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou la VAT (Vente à Terme).

Si la question du financement se pose dans des termes similaires à ceux de l’hypothèse d’achat d’un bien déjà construit, en revanche, d’autres questions surviennent du fait de la spécificité de ces contrats.

Cette situation est celle de l’acquéreur qui, plutôt que de construire selon ses propres désirs (pour diverses raisons), acquerra un bien dont les caractéristiques sont déjà définies par le vendeur.

A partir de la notice de vente que le promoteur/vendeur lui remettra, l’acquéreur se fera une idée plus précise du bien qu’il achètera, et se projettera dans son habitation.

Cette vente pourra donc se faire selon le principe de la VEFA.

Ce type de contrat est régi par des dispositions strictes du Code de la Construction et de l'Habitation, prévues pour protéger les acquéreurs immobiliers dans leurs rapports avec les promoteurs et vendeurs.

Il prévoit que la propriété de l’immeuble s’acquiert au fur et à mesure de son élévation, contrairement à la VAT, à l’occasion de laquelle la propriété de l’immeuble n’est transférée qu’au moment du paiement intégral du prix, donc à l’achèvement de l’ouvrage.

Assurance dommages-ouvrage, droit de rétractation, versement des fonds sur situations de travaux, acte notarié, acte de réservation, clause de dédit…

Les questions sont multiples, et les situations diverses.

La livraison n’intervient pas au terme prévu ? Des malfaçons sont constatées ? Le bien n’est pas conforme à ce qui a été prévu ?

Là encore, de nombreux imprévus peuvent advenir.

Confronté à ceux-ci, il est légitime de vous interroger sur vos moyens d’action.

FAIRE CONSTRUIRE

Il s’agit ici, notamment, des contrats de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan.

Ici encore, l’acquéreur immobilier est protégé par les dispositions impératives du Code de la Construction et de l'Habitation.

Assurance dommages-ouvrage, garant de livraison, éventuellement garantie de remboursement, interdiction de principe des paiements durant les 7 jours de rétractation, notice descriptive des travaux prévus dans le forfait et de ceux exclus…

En fonction du type de contrat choisi, les éléments à fournir seront différents, les règlements se feront dans des conditions dissemblables, et les obligations des intervenants ne seront pas les mêmes.

Parce que ces régimes sont protecteurs des acquéreurs, ils en deviennent plus formels, et du fait de ce formalisme, ils laissent place à de nombreuses situations problématiques, qui permettent parfois de se sortir de mauvais pas.

Que l’on achète dans l’ancien, que l’on fasse construire sur plan, ou que l’on achète un bien à construire, nombreuses sont les questions juridiques auxquelles vous pourrez être confrontés, des plus bénignes, aux plus pointues.

A ces questions, des réponses peuvent être apportées, et parfois même, doivent l’être, car elles conditionnent aussi les moyens d’actions postérieurs.

A votre écoute, pour répondre à vos questions, et vous conseiller dans toutes les situations que vous rencontrez sur la route de l’accession à la propriété, le cabinet de Maître BOUTTIER est là.

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