Avocat en droit de la copropriété à Paris

LA COPROPRIETE : UNE VIE EN COMMUNAUTE

Loin est le temps où l’espace offert à la vie sociale était suffisant pour que chaque habitation soit séparée de l’autre de telle manière que les individus ne puissent pas se dire voisins.

L’urbanisation a densifié l’occupation de l’espace disponible, et a rendu indispensable, surtout dans les grandes villes, la création de logements au sein d’un même ensemble immobilier.

Au sortir de la Seconde Guerre Mondiale, tout était à reconstruire, et envisager un mode de vie en communauté forcée aurait été un frein, là où la liberté recouvrée était la valeur principielle.

Mais, l’exode rural aidant, il fallut se rendre à l’évidence que les personnes se dirigeant vers les villes, et les immeubles comportant de nombreux logements et locaux de toutes sortes, il devenait indispensable d’instaurer un statut spécifique imposant un certain nombre de règles impératives et uniformes.

En effet, si le régime de l’indivision et de la mitoyenneté peut s’appliquer sans trop de difficultés à des groupes réduits (encore faut-il qu’ils s’entendent), il n’en va pas de même lorsque se mélangent, au sein d’un même ensemble, le statut de propriétaire, de locataire, d’occupant à un titre ou un autre…

Les règles de l’indivision, au début des années 1960, ne paraissaient plus adaptées pour régir ces vies en sociétés miniaturisées.

Et il semblait impossible de laisser à la liberté des propriétaires alors indivis, l’organisation de ces immeubles qui fleurissaient afin d’accueillir un toujours plus grand nombre de travailleurs.

En effet, si tel avait été le choix du législateur, chaque immeuble, régi par son règlement de copropriété, aurait été soumis à une loi différente de celui d’à côté, puisqu’issue de la volonté du ou des propriétaires initiaux, ou du constructeur lui-même.

Cette disparité aurait été préjudiciable, tant au marché de l’immobilier qu’à l’organisation de la vie au sein de ces immeubles.

Le législateur intervint donc afin d’édicter, par la loi du 10 juillet 1965, suivie de son décret d’application du 17 mars 1967, le statut de ce que l’on nomme communément depuis lors, la copropriété.

Contrat s’il en est, le règlement de copropriété est la colonne vertébrale juridique de cette mini-société que constitue la copropriété.

Colonne vertébrale que les dispositions impératives de la loi de 1965 viennent renforcer, tempérer voire annihiler.

UNE VIE EN COMMUNAUTE QUI A SES NORMES : LES REGLES ET ORGANES DE LA COPROPRIETE

Les règles de la copropriété ont donc, essentiellement, trois origines : une origine contractuelle, le règlement de copropriété, une origine légale, la loi du 10 juillet 1965, et une origine règlementaire, le décret du 17 mars 1967.

Il peut paraitre surprenant de commencer par le règlement de copropriété, plutôt que par la loi, qui s’impose à tous.

Néanmoins, ce choix est volontaire puisqu’encore aujourd’hui, certains règlements de copropriété ont été rédigés antérieurement à la loi de 1965, et pour certains d’entre eux, entrent en contradiction avec elle.

La présentation est donc chronologique, et non le reflet de la force normative des règles applicables.

Ce règlement, publié à la conservation des hypothèques, constitue l’ensemble des règles contractuelles qui régissent les rapports entre les copropriétaires.

Il détermine notamment les parties communes et les parties privatives au sein d’un immeuble, les types de charges (générales, spéciales ou propres à un bâtiment en particulier, lorsqu’un ensemble immobilier est constitué de plusieurs bâtiments) et leur répartition, le nombre de tantièmes (quote-part des parties communes que chaque copropriétaire se voit attribuer du fait de la propriété d’un bien) les clauses particulières applicables (notamment l’interdiction d’exercer telle ou telle activité au sein de l’immeuble, les limitations à l’usage des biens par les copropriétaires : comme l’interdiction d’utiliser son balcon comme débarras…)…

Enfin, il peut désigner le premier syndic.

Le syndic est l’organe de la copropriété chargé de la gestion, de l’administration, et de la conservation de la copropriété, et de faire assurer le respect du règlement de copropriété et des résolutions de l’Assemblée Générale. Il convoque les Assemblées Générales de copropriétaires, et représente la copropriété dans tous les actes de la vie civile.

Il est nommé par l’Assemblée Générale des copropriétaires, qui vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires, pour une durée fixée par le contrat de syndic.

Ce contrat est encadré par les dispositions légales.

Le syndic est révoqué de la même façon qu’il est nommé.

En outre, est institué un conseil syndical, c’est-à-dire un organe composé de plusieurs copropriétaires qui assiste et contrôle le syndic, et qui, dans certaines situations, peut pallier sa carence.

Le conseil syndical est élu par l’Assemblée Générale des copropriétaires selon les mêmes modalités que le syndic. Le conseil syndical élit son président.

En cas d’impossibilité d’élire un conseil syndical, une résolution spéciale de l’Assemblée Générale, prise à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, peut dispenser d’élection d’un tel conseil.

L’Assemblée Générale, enfin, est l’organe souverain de la copropriété. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires, et donc, de la totalité des personnes qui possèdent un bien au sein de l’immeuble.

Elle décide de la vie de la copropriété selon des règles de majorité établies par la loi de 1965, par le biais de résolutions (dont le texte est porté à l’ordre du jour par le syndic) qui peuvent être proposées par les copropriétaires eux-mêmes, ou qui sont simplement obligatoires (par exemple : le vote du montant du budget annuel de la copropriété).

La tenue des Assemblées générales fait l’objet de procès-verbaux qui mentionnent les résolutions qui ont été portées au vote, les questions qui ont été abordées, ainsi que les résultats des votes et selon quelle majorité ils ont été effectués.

Ces procès-verbaux sont notifiés, à la diligence du syndic, à l’ensemble de copropriétaires.

La date de notification par lettre RAR fait courir le délai de deux mois qui permet de contester une résolution votée.

Passé ce délai, la résolution devient définitive et ne peut plus faire l’objet d’une contestation. Elle s’impose à tous.

Seuls les copropriétaires absents (et non représentés) ou opposants peuvent contester une résolution en saisissant le Tribunal de Grande Instance.

La loi du 10 juillet 1965, impose un certain nombre de contraintes normatives à la vie en copropriété.

Ainsi, l’article 10 prévoit la répartition des charges, entre charges d’entretien et de conservation, et charges qui touchent aux équipements de la copropriété.

Cette répartition est impérative et aucun règlement de copropriété ne peut y déroger.

De même, c’est la loi qui prévoit les diverses majorités de vote en fonction de l’objet des résolutions.

Enfin, c’est elle qui fixe un certain nombre de délais, notamment celui dans lequel la contestation des résolutions peut intervenir. En effet, il ne faudrait pas que la volonté procédurière de copropriétaires parfois peu scrupuleux puisse mettre en difficulté la vie de la copropriété durant un temps trop important.

Elle est complétée par son décret d’application, le décret du 17 mars 1967, qui prévoit les détails (la loi ayant toujours pour vocation de fixer les généralités, le décret les aspects particuliers) de mise en oeuvre des règles contenues dans la loi.

IRRESPECT ET CONTENTIEUX

Comme toute société de quelque taille qu’elle soit, une copropriété peut donner lieu à de nombreuses situations conflictuelles, qui semblent parfois inextricables.

Cela peut aller de la résolution de l’Assemblée Générale qui lèse les droits d’un copropriétaire, ou qui a simplement été votée selon une majorité inadaptée, aux conflits résultant de travaux réalisés et qui entraînent un dommage chez un voisin.

Il peut s’agir de locataires peu regardants sur les règles de civilité, ou d’un défaut d’entretien de la copropriété qui cause des préjudices aux propriétaires de parties privatives.

C’est aussi le cas d’un syndic totalement absent, ou qui ne fait pas tout ce qui entre dans ses prérogatives pour mettre à exécution une résolution de l’Assemblée Générale.

Mais cela peut concerner, plus simplement, le non-paiement des charges, qui risque, à terme, de mettre en difficulté financière la copropriété.

Enfin, cela peut toucher au règlement de copropriété qui déroge aux règles de répartition des charges, la clause y afférente pouvant alors faire l’objet d’une procédure aux fins de la voir réputée non écrite par le Tribunal de Grande Instance, à charge pour lui d’en fixer une nouvelle.

Ces situations ne sont que des exemples, et les risques de conflits sont multiples.

Le restaurant du rez-de-chaussée vous cause des nuisances par les bruits incessants qu’il génère ?

La copropriété tente de vous interdire directement ou non, l’exercice d’une activité qui n’est pas prohibée par le règlement ?

Le syndic vous met en demeure de cesser des travaux dans vos parties privatives alors qu’ils ne touchent en rien aux parties communes ?

Une résolution de l’Assemblée vous cause préjudice ?

Que vous soyez copropriétaire, locataire (le règlement, s’il a été porté à votre connaissance, vous est opposable), syndic, acquéreur, vendeur, vous avez des droits et des devoirs.

Le cabinet de Maître BOUTTIER avocat en droit immobilier à Paris, est là pour vous écouter, vous renseigner, et décider avec vous d’une stratégie à adopter, qu’elle soit amiable ou judiciaire.

Ne tardez pas : il est toujours plus difficile et plus coûteux de tenter de résoudre un problème survenu, plutôt que d’essayer de le prévenir en agissant en amont.

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