Glossaire

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DROIT DE LA CONSTRUCTION

Assurance décennale (art. L 241-1 et suivants du Code des Assurances) : C’est l’assurance souscrite par les constructeurs (au sens large), pour garantir leur responsabilité provenant de désordres de type décennal. Elle prend effet à compter de la réception, et dure pendant dix ans à partir de cette date. L’absence d’assurance décennale à l’ouverture du chantier est punie des mêmes peines de six mois d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende.

Assurance dommage-ouvrage (art. L 242-1 et suivants du Code des Assurances) : C’est l’assurance souscrite par le maître d’ouvrage, dont la garantie débute, en principe, après la réception, et dure pendant dix ans. Elle ne couvre pas, en principe, les désordres qui ont été réservés à la réception. Son objet est de permettre un préfinancement de la réparation des désordres de type décennal sans recherche de responsabilité. Sa souscription est une obligation légale, sanctionnée par une peine maximale de six mois d’emprisonnement et de 75.000 € d’amende.

Constructeur (art. 1792-1 du Code Civil): c’est la personne, morale ou physique qui va réaliser les travaux sur le chantier. Tous les intervenants à l’acte de construction sont considérés comme constructeurs au sens de la garantie décennale. Ainsi, un bureau d’étude technique ou un contrôleur technique seront considérés comme constructeurs, même s’ils n’ont effectué qu’une prestation intellectuelle.

Désordre : Est un désordre toute conséquence physique néfaste d’un travail sur une construction (ex : fissuration du mur, infiltration…) Pour connaître les causes techniques des désordres, il est souvent nécessaire de recourir à une expertise.

Garantie annale (art. 1792-6 du Code Civil) : il s’agit de la garantie (sans faute) dite de parfait achèvement ou de parachèvement. Les désordres qui sont concernés sont ceux qui apparaissent dans le délai de cette garantie, ou ceux qui, visibles, ont été réservés à la réception.

Garantie biennale (art. 1792-3 du Code Civil) : c’est la garantie (sans faute) des « éléments dissociables ». Les éléments dissociables sont ceux que l’on peut retirer du gros oeuvre, sans le détériorer ou sans enlever de matière. Ces éléments, puisqu’ils ne concourent pas à la solidité, sont soumis à une garantie de deux ans, dite garantie de bon fonctionnement.

Garantie décennale (art. 1792 du Code Civil) : la garantie décennale, sans faute, est celle qui incombe aux constructeurs et aux promoteurs, ainsi qu’aux vendeurs, qui débute le jour de la réception, dure pendant dix ans, et concerne tous les vices (cachés à la réception) de construction qui touchent à la solidité de l’immeuble, ou qui le rendent impropre à sa destination (on ne peut plus l’utiliser tel qu’il était prévu de le faire).

Garantie : ce terme a un double sens. Il peut signifier l’existence d’une garantie légale (décennale, biennale, annale, contractuelle) qui implique que l’on est responsable, en vertu de la loi, de tel ou tel fait, même parfois, sans faute. Il peut aussi signifier la garantie de l’assureur, et donc que le contrat d’assurance souscrit par une personne trouvera à s’appliquer, et que les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée seront versées par l’assureur.

Gros-oeuvre : Il s’agit de tous les éléments qui touchent à la structure de l’immeuble, et à sa solidité (ex : murs, sol…)

Maître d’oeuvre : C’est la personne responsable du chantier dans sa conception et parfois dans son exécution. On distingue maître d’oeuvre de conception et d’exécution, sur certains gros chantiers. Souvent, cette fonction est remplie par un architecte.

Maître d’ouvrage : C’est celui pour le compte duquel les travaux sont réalisés. Parfois le maître d’ouvrage se réserve certaines missions de construction. L’immixtion du maître d’ouvrage dans les travaux, dans une volonté délibérée de diminuer le coût du chantier, peut entraîner sa responsabilité en cas d’apparition de désordres.

Malfaçon : Il s’agit d’une mauvaise exécution du travail demandé au constructeur. (ex : la porte n’est pas droite, la peinture coule…)

Marché à forfait (art. 1793 du Code Civil) : C’est le cas d’un contrat fondé sur des plans réalisés, qui implique que l’intégralité du chantier est comprise dans le prix proposé. Aucune demande supplémentaire ne peut être opposée par le constructeur sans accord écrit du maître d’ouvrage portant sur les travaux et leur prix. Il est donc nécessaire que tout soit parfaitement individualisé dès le départ (y compris les quantités de matière, lorsque c’est l’entrepreneur qui la fournit) afin d’éviter tout débat postérieur.

Non-façon : Toute prestation non réalisée et prévue au devis ou au contrat constitue une non-façon.

Promoteur (art. 1831-1 et suivants du Code Civil) : C’est la personne (en général personne morale) qui fait réaliser la construction au profit de son acquéreur. En résumé, c’est celui qui présente la construction, la vend, et la fait réaliser.

Réception (art. 1792-6 du Code Civil) : c’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserve (sur les défauts, vices et désordres visibles) qui ont été réalisés. Cet acte « purge » les vices apparents, ce qui signifie que, si l’on ne réserve pas un vice apparent à la réception, l’on ne pourra plus rien obtenir de ce chef plus tard.

Responsabilité contractuelle (art. 1147 et suivants du Code Civil) : C’est la responsabilité fondée sur le contrat que vous avez conclu. Cette responsabilité, pour être mise en jeu, nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Pour un professionnel, le seul fait de ne pas vous fournir un service exempt de vice (sans défaut) est un motif de responsabilité pour autant que vous subissiez un préjudice. C’est cette responsabilité qui sera mise en jeu si des malfaçons sont constatées, si des réserves à la réception n’ont pas été reprises, si des désordres apparaissent, sans qu’ils ne mettent en cause la solidité ou l’impropriété à destination de votre immeuble.

Responsabilité décennale (art. 1792 et suivants du Code Civil) : C’est la responsabilité des constructeurs et promoteurs qui couvre les désordres décennaux. Responsabilité sans faute, les constructeurs sont responsables de plein droit des vices de construction qui mettent en cause la solidité de l’ouvrage, ou le rendent impropre à sa destination, même lorsque la cause est provient d’un vice du sol. Ce n’est qu’en cas de cause étrangère.

Vente à terme (VAT) (art. 1601-1 et 1601-2 du Code Civil, et L 261-2 du Code de la Construction et de l'Habitation) : La vente à terme est celle par laquelle le vendeur ne transfère la propriété de la construction qu’à l’arrivée du terme, à savoir l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement est constaté par acte authentique. C’est à la date de la livraison de l’immeuble que l’acquéreur est tenu d’en payer le prix.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) (art. 1601-1, 1601-3 du Code Civil, et L 261-3 du Code de la Construction et de l'Habitation) : C’est la vente par laquelle le vendeur transfère immédiatement la propriété tant du sol que de la construction au fur et à mesure de son achèvement. L’obligation de l’acquéreur est de payer le prix au fur et à mesure de la réalisation des travaux (souvent sur justification des situations de chantier).

DROIT DE L’IMMOBILIER

Bail (au pluriel : baux) (art. 1713 et suivants du Code Civil) : C’est le contrat de louage : on loue une chose ou un service, en contrepartie d’une obligation, en général, un paiement, et pour une durée déterminée ou non.

Bail d’habitation (art. 1714 et suivants du Code Civil, Loi du 6 juillet 1989) : Il s’agit de la location d’un immeuble (maison ou appartement), dans le but d’y établir son domicile et/ou sa résidence. Le bail d’habitation peut être dit « meublé » ou « nu ». Seuls les biens loués nus peuvent faire l’objet d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Bail meublé (art.1714 et suivants du Code Civil, art. 1758 du Code Civil, art. L 631-1 à 631-3 du Code de la Construction et de l'Habitation) : C’est la location d’un logement dont les éléments d’équipement nécessaire à la vie quotidienne sont fournis avec le logement. Encore faut-il que tous ces éléments soient effectivement présents.

Bail professionnel (art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986) : C’est le contrat de location d’un local exclusivement destiné à l’exercice d’une activité professionnelle, conclu pour six ans minimum. Il faut notamment faire attention à ce que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’exercice d’une activité professionnelle.

Bail commercial (art. L 145-1 et suivants du Code de Commerce) : C’est la location d’un immeuble en vue de l’installation ou de la continuation de l’exploitation d’une activité commerciale, c’est-à-dire d’une activité dont l’exploitant est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. Ces baux se concluent sous la forme 3-6-9 ans, et offrent au locataire un droit au renouvellement, qui peut donner lieu à une indemnité d’éviction en cas de congé.

Bon père de famille : c’est le modèle abstrait de la personne qui prend soin de ses affaires et de ses intérêts, qui en jouit avec modération et attention. Le bon père de famille, pour la bourgeoisie du 19e siècle, c’est celui qui fait prospérer les affaires qui font des fruits, et qui entretient les affaires qui perdurent.

Charges (art. 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, art. 1er et suivants du décret du 17 mars 1967) : C’est le mot le moins aimé des copropriétaires. Les charges sont les dépenses de la copropriété. Elles sont réparties entre charges générales et charges spéciales. Elles concernent toute l’entretien et la conservation de l’immeuble, ainsi que le fonctionnement des éléments d’équipement de la copropriété. En résumé, elles sont réparties selon les tantièmes de copropriété (pour les charges générales), et selon l’utilité des éléments d’équipement pour les lots (pour les charges spéciales). On parle aussi, de façon inadéquate, de charges spéciales lorsque des travaux importants, non compris dans le budget annuel de la copropriété, sont votés, et doivent donc être payés.

Conseil Syndical (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965, art. 22 et suivants du décret du 17 mars 1967): organe de la copropriété, dont les membres sont élus par l’Assemblée Générale des copropriétaires, et qui fait l’interface entre le syndic et l’Assemblée. Il nomme son président. Le Conseil Syndical a pour rôle de contrôler la gestion du syndic, et peut se substituer à lui dans certaines hypothèses.

Copropriétaire : Est copropriétaire toute personne qui possède un appartement au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires se réunissent en Assemblée Générale Ordinaire (annuelle) ou Extraordinaire (lorsque c’est nécessaire), afin de décider de la vie de la copropriété, et notamment de son administration. Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel au nombre de ses tantièmes (proportion de la surface de son bien rapportée à la surface totale de l’immeuble).

Copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967): Comme son nom l’indique, c’est la propriété commune d’un immeuble par plusieurs personnes. Cette situation, particulièrement fréquent dans les grandes villes du fait de la densité de population, est prévue par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Petite société à l’état brut, la copropriété est régie par un ensemble de prescriptions légales et règlementaires qui permettent de la faire vivre et fonctionner.

Destination de l’immeuble (art. R 123-9 du Code de l’Urbanisme) : C’est le but dans lequel il a été construit (9 catégories, ex : habitation, commerces, bureaux, hôtellerie…). C’est à différencier de l’usage (art. L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation) qui est soit d’habitation soit autre. Cependant, on parle aussi de destination de l’immeuble selon le règlement de copropriété. Dans ce cas, il convient de considérer qu’une activité, quelle qu’elle soit, ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble (ne doit pas occasionner des troubles du fait d’une allée et venue incessante de clientèle, ou du fait d’odeurs nauséabondes par exemple).

Règlement de copropriété : c’est la « constitution » de la copropriété. C’est le document, notarié, qui est publié à la conservation des hypothèques, et qui organise tant la répartition des charges, que les différents lots de copropriété, qui nomme le premier syndic, et qui impose un certain nombre de conditions à la vie en copropriété. Certaines clauses peuvent être contraires à des dispositions d’ordre public de la loi (ex : répartition des charges), et qui peuvent donc faire l’objet d’annulations.

Résolution : il s’agit d’une décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires, prise au cours d’un vote (selon les majorités requises qui sont différentes selon les sujets abordés), et inscrite au procès-verbal de l’Assemblée Générale. Toute résolution peut faire l’objet d’une action en annulation dans le délai de deux mois à compter de la date de la notification du procès-verbal.

Syndicat des Copropriétaires (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965, art. 7 et suivants du décret du 17 mars 1967) : C’est l’ensemble des copropriétaires, rassemblés sous forme de personnalité morale. C’est l’entité juridique abstraite (elle n’a pas de corps) qui représente l’ensemble des copropriétaires. C’est au nom du Syndicat des Copropriétaires que sont employés les gardiens d’immeuble, que les travaux sont réalisés dans la copropriété ou que sont payées les charges de copropriété.

Syndic de copropriété (art. 17 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, art. 28 du décret du 17 mars 1967) : C’est la personne, physique ou morale, bénévole ou rémunérée, qui est chargée de l’exécution des décisions de l’Assemblée Générale, et de la gestion de l’immeuble. Il est responsable de l’entretien et de la conservation dudit immeuble. Il lui appartient de représenter les Syndicat des Copropriétaires dans tous les actes de la vie civile. C’est pourquoi, lors d’une action judiciaire, il s’agit toujours du « Syndicat des Copropriétaires du xxxxxxxxxx représenté par son syndic le cabinet xxxxxx ».

DROIT PENAL

Acquittement : C’est le terme qui désigne la décision qui écarte les poursuites contre quelqu’un. En clair, la personne n’est pas condamnée pour les infractions pour lesquelles elle est poursuivie.

Audience : C’est la tenue de la juridiction de jugement. L’audience est le moment auquel la juridiction se réunit soit pour juger, soit pour décider d’un renvoi, d’une mesure d’instruction, ou de la prolongation de la détention provisoire, par exemple.

Condamnation : C’est le fait, pour une juridiction, de prononcer un jugement retenant la responsabilité pénale de l’auteur d’une infraction, et prononcer ou non, une peine.

Cour d’Assises : C’est la juridiction chargée de juger les crimes. Elle est composée de trois magistrats professionnels, et de six à neuf jurés qui forment le jury populaire. Les décisions de la Cour d’Assises peuvent faire l’objet d’un appel devant une autre Cour d’Assises dans les dix jours du prononcé de la décision.

Garde à Vue : Mesure de contrainte consistant, dans le cas où une ou des raisons plausibles de considérer qu’une personne a commis ou tenté de commettre une infraction, à retenir cette personne sous la contrainte, dans les locaux de la police ou de la gendarmerie, durant un temps qui est de 24 heures initialement, sauf prolongation de 24 heures supplémentaires (en cas d’infractions particulières, la durée de la Garde à Vue, prolongation comprise peut aller jusqu’à 96 h)

Infraction : c’est le fait de remplir les conditions qu’une norme de droit pénal définit. Le fait de soustraire la chose d’autrui est un vol. Le fait d’exercer des menaces ou violences pour obtenir de l’argent constitue une extorsion. Les infractions sont regroupées en trois catégories en droit français : contravention (les moins graves, ne peuvent donner lieu à emprisonnement, Tribunal de Police), délit (les peines vont de six mois d’emprisonnement à 10 ans, Tribunal Correctionnel), crime (les plus graves, les peines vont de 15 ans de réclusion criminelle à la perpétuité, Cour d’Assises). L’infraction se décompose en un élément moral (l’intention), et un élément matériel (le fait interdit).

Partie Civile : La partie civile est la victime, directe ou indirecte, de l’infraction. Parfois, il n’y a pas de partie civile possible (ex : infractions aux règles régissant le permis de construire). Parfois, la victime ne souhaite pas se constituer partie civile, et appuyer l’action du Procureur. La partie civile est celle qui demande, sur le fondement du droit de la responsabilité civile, la réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de l’infraction. Elle sollicite donc une indemnisation. Aucune obligation n’existe de se constituer partie civile.

Peine : C’est la sanction que prononce un tribunal ou une autorité du fait de la réalisation d’un acte ayant le caractère d’une infraction. Cela peut aller de l’amende à la réclusion criminelle, en passant par les interdictions et déchéances de droits, ou les très connus TIG (travaux d’intérêt général). On parle de peines principales (car prévues spécifiquement pour une infraction déterminée), et de peine complémentaires (car elles peuvent être prononcées à la place ou avec la peine principale).

Perquisition : C’est l’acte de pénétrer en un lieu clos, et d’y rechercher des éléments, en vue de la manifestation de la vérité. Les perquisitions sont très règlementées, et ne peuvent, en principe, avoir lieu qu’entre 6h et 21h.

Plainte : C’est l’acte par lequel on va porter à la connaissance des services de police ou de gendarmerie ou du Procureur, le fait que l’on considère comme infractionnel. Le fait de recevoir les plaintes est une obligation des services des forces de l’ordre, qui n’ont pas le droit de refuser de recevoir une plainte, sous quelque motif que ce soit.

Procureur (de la République, en première instance ; ou Général, en appel ; plus généralement on parle aussi de Parquet) : c’est l’organe de la justice qui représente les intérêts de la société. C’est lui qui met en oeuvre la politique pénale décidée par le Ministère de la Justice. C’est lui qui dirige les services de police, et sous l’autorité de qui l’enquête est menée. C’est lui qui décide, à l’issue d’une enquête, et éventuellement d’une Garde à Vue les suites à donner. Il peut notamment, classer l’affaire sans suite, mettre en oeuvre une mesure alternative aux poursuites, faire comparaitre l’auteur de l’infraction en comparution immédiate, ou en procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, donner convocation à comparaitre devant le Tribunal à une date ultérieure, ou saisir un juge d’instruction. C’est lui qui requerra la condamnation ou non, et éventuellement la peine à l’audience jugement. C’est enfin sous ses ordres que seront exécutées les décisions de justice pénale.

Relaxe : C’est le terme qui désigne le fait de ne pas condamner une personne pour diverses raisons, et notamment parce que l’infraction n’apparait pas constituée. Il est utilisé pour les prévenus, et donc devant le Tribunal Correctionnel.

Sursis : C’est une modalité de la peine. Le sursis signifie que, durant le délai fixé par la juridiction pour le sursis, qui est un délai d’épreuve, si aucune autre infraction n’est commise, la peine prononcée n’est pas mise à exécution. (ex : sursis pendant 18 mois d’une peine d’un an d’emprisonnement : si, pendant les 18 mois, aucune infraction n’est commise, l’année d’emprisonnement ne sera pas effectuée).

Tribunal Correctionnel : C’est la juridiction chargée de juger les délits. Le Tribunal Correctionnel est composé de trois magistrats (et bientôt de citoyens assesseurs), et, pour certaines infractions, d’un seul. Les décisions du Tribunal peuvent faire l’objet d’un appel dans les dix jours du prononcé de la décision.

Tribunal de Police : C’est la juridiction chargée de statuer sur les contraventions, lorsque celles-ci sont contestées ou lorsqu’elles sont renvoyées devant le Tribunal par le Procureur. Il siège à juge unique. Ses décisions peuvent faire l’objet d’un appel dans les dix jours de leur prononcé.

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