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TRAVAUX ET REMBOURSEMENT EN COURS DE BAIL

Le 14 novembre 2013
OBLIGATION DE MISE EN DEMEURE ET AUTORISATION DU JUGE SAUF URGENCE
Un arrêt rendu en matière de bail commercial intéressera les preneurs de baux.
 
Le 23 mai 2013, la Cour de Cassation (3e Civ. 23 mai 2013, n°11-29011) a rappelé que le preneur ne peut se faire rembourser les travaux qu’il a effectué, aux lieu et place du bailleur, que si, après mise en demeure de les réaliser, aucun accord n’a été trouvé, et qu’il a été autorisé par un juge à réaliser lesdits travaux.
 
Seule la situation d’urgence, que les juges apprécient en fonction des éléments portés à leur connaissance, peut justifier la réalisation de travaux aux lieu et place du bailleur, sans accord de celui-ci ou autorisation du juge, et leur remboursement par le bailleur.
 
Cette obligation de se faire autoriser par le juge dérive de l’article 1144 du Code Civil.
 
Pour faire un parallèle avec les baux d’habitation, il convient de relever que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, impose au bailleur d’effectuer les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état  et à l’entretien normal des lieux loués.
 
Quant au régime de droit commun des baux, issu du Code Civil, l’article 1719 3° de ce code prévoit que le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée de manière à ce qu’elle puisse servir à l’usage auquel elle est destiné, et l’article 1720 du même code prévoit, quant à lui, que le bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que locatives, au cours du bail, qui s’avéreraient nécessaires.
 
En conclusions : si vous souhaitez réaliser des travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives, il faut mettre en demeure votre bailleur d’y procéder, et, à défaut d’accord, saisir le juge pour pouvoir les réaliser. Seule l’urgence, qui devra être réellement motivée, pouvant permettre de se faire rembourser par le bailleur des travaux qui lui incombent.
 
Quant à vous, bailleurs et propriétaires, vous savez que votre locataire ne peut pas réaliser n’importe quels travaux à votre place sans votre autorisation, et pouvez obtenir le rejet de la demande de remboursement de travaux réalisés sans votre accord, et hors situation d’urgence. (ex. : 3e Civ. 11 janvier 2006 Bul. Civ. III n°9 pour des travaux exigés par la commission de sécurité). 
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