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Copropriété: les charges d'ascenseur et le critère de l'utilité

Copropriété: les charges d'ascenseur, la répartition des charges et la loi du 10 juillet 1965

Copropriété: la répartition des charges d'ascenseur

La répartition des charges de copropriété relative aux éléments d'équipement (I) s'effectue au regard du critère d'utilité de l'élément pour le lot concerné (II).

 

I - La répartition des charges relatives aux éléments d'équipement en copropriété...

En copropriété, la question de la répartition des charges, butin qui fait vivre la copropriété, est prégnante. 

Elle l'est d'autant plus que la loi du 10 juillet 1965, en son article 10, a prévu des dispositions impératives relatives à la répartition des charges. 

Concernant les éléments d'équipement communs de la copropriété, l'alinéa 1er du texte dispose qu'elle sont réparties "selon le critère de l'utilité" pour le lot concerné. 

 

II - ...Se fait sur la base du critère d'utilité pour le lot concerné

La Cour de Cassation vient de rappeler ce principe, dans un arrêt destiné à la publication au bulletin (ce qui signifie que la Cour entend lui donner une publicité importante), relativement aux charges d'ascenseur. 

Par son arrêt du 3e Civ. 9 mai 2019 18-17334, En cours de publication, la plus haute juridiction judiciaire française a cassé un arrêt de la CA de PARIS qui avait jugé licite une répartition des charges d'ascenseurs prévue par le règlement de copropriété (qui en explicitait, par ailleus, les raisons) à égalité entre les copropriétaires. Elle rappelle que le critère de l'utilité s'oppose à ce que les lots soient affublés de manière égale des charges relatives aux ascenseurs, éléments d'équipement communs. 

La jurisprudence de la Haute Cour est constante sur le sujet. Ainsi, le coût de la pose d'une cage en verre autour d'un ascenseur préexistant doit faire l'objet d'une répartition selon le critère de l'utilité de l'ascenseur pour les lots. (3e Civ. 19 février 1976, 74-12679, Bul. Civ. III 77)

En revanche, et c'est là que la nuance vient s'immiscer, elle a aussi cassé un arrêt d'appel qui n'avait pas recherché si une répartition selon les tantièmes généraux de copropriété ne pouvait être conforme au critère de l'utilité. (3e Civ. 23 juin 2010, 09-67529, Bul. Civ. III 129)

 

Conclusion: l'utilité, critère d'adaptation de la répartition des charges aux situations factuelles

Dès lors, l'on peut conclure que, si l'utilité est la pierre angulaire de la répartition des charges d'éléments d'équipement communs, celle-ci s'adapte aux situations factuelles, et peut conduire à adopter des solutions qui rejoindraient la répartition des charges générales.

3e Civ. 9 mai 2019 18-17334, En cours de publication

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