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Résiliation aux torts du bailleur et pénalités de retard

Les pénalités de retard prévues au bail en cas de non-paiement du loyer s'appliquent même en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. 

Résiliation aux torts exclusifs du bailleur

et pénalités de retard

 

La résiliation du bail est encourue, notamment pour non paiement des loyers (cf. art. L 145-41 du Code de Commerce sur la clause résolutoire, art. 1224 du Code Civil) ou pour défaut de délivrance au cas où le bailleur ne met pas le locataire en mesure d'occuper un local conforme à la destination prévue au bail. (I).

Cependant, le bail prévoit, classiquement, des pénalités de retard en cas de non-paiement des loyers. La Cour de Cassation, par un arrêt non publié, nous informe que les pénalités de retard sont dues par le preneur qui n'a pas réglé en temps et heure son loyer, nonobstant la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. (II)

 

I - Résiliation du bail commercial

Le bail commercial est soumis, en ce qui concerne sa résiliation, tant au droit spécial du bail commercial prévus aux articles L 145-41 et suivants du Code de Commerce, qu'au droit général des contrats, et notamment l'obligation de délivrance du bailleur, prévue à l'article 1719 du Code Civil

Si le défaut de paiement du loyer, en cas de clause résolutoire contenue au bail, entraîne classiquement la résiliation de plein droit du bail (sous réserve des éventuels délais que le juge pourrait octroyer au débiteur pour s'acquitter de sa dette), elle peut néanmoins être expliquée, voire même, justifiée, par une faute du bailleur lui-même. 

En effet, en cas de défaut de délivrance (objet du bail non conforme à sa destination contractuelle, notamment), le bailleur peut voir sa responsabilité mise en jeu. Cette responsabilité le contraindra à indemniser le locataire des préjudices subis et/ou à voir le bail résilié à ses torts exclusifs. (ex: CA Paris, P.5 Ch.3, 4 juillet 2012, n° 10-22130; Com. 11 mai 2017, 15-29065, Inédit)

Dans un tel cas, l'on pourrait s'attendre à ce que le locataire, qui a dû prendre à bail un local non conforme, ce qui lui a causé un préjudice l'empêchant de régler son loyer, soit dispensé de toute condamnation au titre des pénalités de retard dues en cas de loyer impayés.

Pourtant, il n'en est rien.

 

II - Résiliation et pénalités de retard

Une certaine conception du bon sens voudrait que, lorsque le locataire obtient la résiliation du bail commercial, il n'ait pas à régler les pénalités de retard afférentes aux loyers non-réglés, conséquence de la faute du bailleur qui n'a pas délivré un local conforme.

Cependant, la Cour de Cassation précise, dans l'arrêt commenté, que le locataire, nonobstant le non-respect de ses obligations par le bailleur entrainant la résiliation à ses torts exclusifs, doit se voir appliquer la clause pénale relative aux loyers en retard.

En conséquence, un conseil est à fournir aux locataires: si vous cessez de régler vos loyers du fait d'une faute du bailleur, il est évidemment préférable de s'y faire autoriser par le juge, qui pourra, au besoin, ordonner la séquestration des loyers entre les mains d'un tiers. A défaut, la rigueur de la clause pénale pourrait s'abattre sur les finances du locataire.

 

3e Civ. 14 novembre 2019, 17-29037, Inédit

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