Le dilemme des réserves

Publié le : 08/04/2022 08 avril avr. 04 2022

Le dilemme des réserves, de la réception, et de la mise en jeu des garanties.

Nombreux sont les clients qui m’ont interrogé sur la situation suivante.

Ils se trouvent en plein milieu d’un chantier (rénovation lourde ou construction nouvelle), et ils constatent des défauts tels qu’il leur semble qu’ils mettent en jeu la sécurité, la solidité de l’immeuble ou son caractère propre à destination (ce sont les trois critères de gravité permettant la mise en jeu de la responsabilité décennale, et de l’assurance Dommages-ouvrage).

Que faire : s’ils ne le dénoncent pas à la réception, alors que l’on peut prouver que le désordre était visible, la réception opère un effet de « purge » et interdit toute action au titre des dommages visibles à la réception. (3e Civ. 9 octobre 1991, 87-18.226, Bul. Civ. III 231)

S’ils le dénoncent à la réception, ils ne peuvent pas faire jouer la responsabilité décennale puisque, réservé, le désordre est justiciable du délai de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code Civil.

Il convient de rappeler que le caractère occulte / caché du désordre à la réception s’apprécie dans la personne de l’acquéreur. (3e Civ. 21 septembre 2011, 09-69933, Bul. Civ. III 153)

Et que les désordres décennaux ne peuvent pas permettre d’obtenir une indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée. (3e Civ. 8 juillet 2021, 19-15165, Inédit)

Cependant, le désordre est susceptible d’être pris en compte au titre de la garantie décennale lorsque, tout réservé soit-il, le maître d’ouvrage n’avait pas pu apprécier le désordre dans toute son ampleur au moment de la réception. (3e Civ. 123 octobre 1994, 92-16.533, Bul. Civ. III 172)

Par exemple : une fissure superficielle (réservée) ne permet pas de se rendre compte qu’un mur est en réalité insuffisamment solide ou perclus de vices.

En tout hypothèse, la bonne posture à adopter dépend de votre situation précise, et un avocat pourra vous aider à y voir plus clair.

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