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Bail d’habitation : Obligation de délivrance et indemnisation

Publié le : 03/07/2026 03 juillet juil. 07 2026
Catégories personnalisées / Bail d'habitation

  1. Obligation de logement décent

En matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé des locataires (art. 6)

 

Les conditions de décence sont appréciées au regard des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et qu’elle est soumise au pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. (2e Civ. 29 novembre 2012, 11-20091, Bul. Civ. III 196)

 

Seule la force majeure peut exonérer le bailleur de l’absence de délivrance d’un logement décent. (3e Civ. 27 juin 2024, 23-15226, Inédit)

 

La connaissance par le locataire à la prise à bail de l’état du logement n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, et donc de réaliser des travaux. (3e Civ. 14 novembre 2024, 23-12650, Inédit)

 

  1. Absence de délivrance conforme : que faire?

 

Que faire si un logement n’est pas délivré dans ces conditions ? En clair, que faire si l’une de ces dispositions n’est pas respectée ?

 

La personne locataire est en droit, d’une part, de solliciter la mise en conformité du logement.

 

D’autre part, elle est aussi en droit de solliciter une indemnisation du fait du préjudice subi compte tenu de la non-conformité du logement.

 

C’est ce que la Cour de Cassation rappelle dans une décision toute récente. (3e Civ. 4 juin 2026, Bul. Civ. 06-26 339)

 

En premier lieu, elle juge que l’obligation de délivrance, ce qu’elle avait déjà jugé par le passé, ne s’achève pas à la conclusion du bail et reste exigible pendant toute sa durée. (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, 23-12438, Inédit)

 

D’autre part, elle rappelle que les actions en matière de bail d’habitation constituant la résidence principale du locataire sont soumises à une prescription de trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 1er.

 

  1. Conséquences 

 

Il appartient aux bailleurs, avant la mise en location, de s’assurer que leur logement répond aux normes de décence, sous peine de se voir condamner à réaliser des travaux en vue de sa mise en conformité, quelle que soit la date à laquelle la personne locataire agit.

En cas de demande de votre locataire, il convient de s'assurer que votre logement est conforme, et, à défaut, d'entreprendre les travaux au plus vite pour lui rendre sa conformité. 

 

Il appartient à la personne locataire qui souhaite être indemnisée de son préjudice résultant d’un défaut de décence d’agir dans un délai de trois ans à compter de la découverte de l’état d’indécence (art. 2224 du Code Civil pour le point de départ de la prescription) pour obtenir une indemnisation. À défaut, la personne locataire ne pourra faire remonter l’indemnisation plus de trois ans avant l’introduction de l’action en indemnisation (ici, la Cour de Cassation a refusé l’indemnisation remontant à 2005, quand le locataire a agi en 2013)
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